준공 전 도서검토만 잘해도 수억 원의 하자보수비를 예방할 수 있습니다. 설계도면과 현장 시공의 일치 여부를 반드시 확인하세요!
건축공사의 마지막 단계인 준공 전 도서검토. 흔히 '서류 확인'쯤으로 가볍게 여겨지는 이 과정이 사실은 수억 원의 하자보수비를 줄일 수 있는 핵심 절차라는 점, 알고 계셨나요? 특히 하자소송 실무에서는 ‘사용검사 전 하자’가 핵심 쟁점으로 자주 등장합니다. 이 내용을 끝까지 보는 것만으로도 큰 한걸음입니다. ⚖️
🔍 ‘사용검사 전 하자’란?
하자소송에서 하자는 ‘사용검사 전’과 ‘사용검사 후’로 구분됩니다. 특히 사용검사 전 하자는 건축물의 최종 인허가 절차 전에 발생한 것으로, 다음과 같은 사례가 대표적입니다:
- 설계도면과 다르게 시공된 변경시공
- 설계도면에 기재된 항목이 누락된 미시공
- 특정 자재가 아닌 다른 자재로 대체된 자재변경
이러한 항목들은 설계와 다르다는 이유만으로도 하자로 판단되는 경우가 많습니다.
예를 들어, 설계도에 ‘SMC 천장재+반자틀’로 표기되어 있는데, 시공 시 PVC 천장재로 대체하면서 반자틀 시공을 누락한 경우, 비록 사용에는 전혀 지장이 없더라도 설계와 다르기 때문에 하자로 간주되어 수천만 원의 보수비가 산정될 수 있습니다.
💰 사용검사 전 하자의 보수비, 왜 이렇게 큰가?
저희 법무법인이 수행한 실제 사건들 중에서도 사용검사 전 하자 보수비가 전체 하자보수비의 70~80%에 달하는 사례가 적지 않았습니다. 이는 입주민들이 체감하는 하자가 아닌, 설계도면과의 불일치에서 비롯된 하자들이 대부분이기 때문입니다.
- 예: 액체방수 두께 기준이 표준시방서에서 삭제되었음에도, 설계도면에 과거 기준이 반영되어 ‘두께 미달’로 수천만 원 보수비 산정
- 예: 천장자재 변경 시 ‘설계도 반영 누락’으로 인한 보수비 산정
📌 이러한 하자는 사실 기능상, 미관상, 안전상 아무 문제도 없는데도 ‘설계대로 안 했다’는 이유로 하자로 인정되는 경우가 많습니다.
⚖️ 법원의 태도: “도면과 다르면 하자다”
법원의 입장은 다소 엄격합니다. 실제로 다음과 같은 판결 경향이 존재합니다:
- ✅ 설계도면과 다르면 원칙적으로 하자
- ✅ 드물게 기능·미관·안전상 문제가 없을 경우 예외 인정
- ❌ 하지만 예외 판단은 극히 제한적이며, 대부분은 하자로 본다
이는 건축 도서가 ‘공사계약의 기준’이라는 점에서 비롯된 것입니다. 도면은 곧 계약 내용이므로, 변경이 있다면 사전 합의·문서화가 필수입니다.
🛠️ 실질적인 대응책: 도서검토로 미리 잡아라!
이처럼 단순한 문서 누락, 자재 표기 실수만으로도 수천만 원의 손해가 발생할 수 있기 때문에, 준공 직전 도서검토가 절대적으로 중요합니다.
체크리스트:
- ✅ 최종도면(준공도면)을 현장 상태와 일치하도록 수정
- ✅ 설계도면에 반영된 자재, 시공방법이 실제와 일치하는지 검토
- ✅ 표준시방서가 바뀌었을 경우 현행 기준에 맞게 표기 변경
- ✅ 미시공 요소가 설계도면에 불필요하게 기재되어 있지는 않은지 확인
📌 특히 하자소송에서 자주 언급되는 항목은 패턴화되어 있으므로, 이를 사전에 체크리스트로 활용할 수 있습니다.
✅ 결론: 도서검토는 ‘설계도-현장 일치’를 위한 마지막 방어선입니다
“입주민은 불편을 못 느꼈는데, 왜 이게 하자죠?”라는 말은 법정에서는 잘 통하지 않습니다. 법원은 도면과 실제 시공 결과가 일치하지 않으면 하자로 판단하고, 보수비 책임을 물립니다.
📌 준공 전 도서검토는 단순한 체크가 아니라 수천만 원에서 수억 원의 손실을 막을 수 있는 실질적인 리스크 관리 절차입니다.
지금 당장 도서검토 체크리스트를 만들고, 설계사·감리사·시공사와 협의하여 최종도면을 현장 상태와 일치시켜야 합니다.
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
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