📌 디스크립션
신축 건물에서도 하자는 발생합니다. 시공자의 책임, 공사대금 지급 거절 기준, 하자 담보 책임 기간 등 건축주가 꼭 알아야 할 실전 대응법을 정리했습니다.
📝 전체 개요
- 건축공사에서 하자는 피할 수 없는 현실입니다.
- 특히 소규모 건축에서는 부실시공 가능성이 더 높죠.
- 건축주는 하자를 발견했을 때 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까요?
- 시공자의 하자담보책임, 공사대금 지급 거절 기준, 담보책임 기간까지
- 이 글에서 실질적인 대응 방법과 법적 기준을 모두 정리해드립니다.
📌 목차
- 하자 없는 공사는 가능한가?
- 건물 완성 전 하자 발견 시 대응
- 공사대금 지급 거절의 범위는?
- 하자범위와 금액은 어떻게 특정할까?
- 건물 완성 후 하자 발견 시 조치
- ✅ 결론 및 실전 팁
🏗 하자 없는 공사는 가능한가?
시공자는 건축주와의 계약에 따라 설계도서와 내역서에 맞춰 시공할 의무가 있습니다.
하지만 실제 현장에서는 완벽한 공사는 거의 불가능하다고 할 수 있습니다.
특히 소규모 주택공사의 경우 영세한 시공업체가 많아 부실시공 가능성도 높습니다.
예를 들어 이런 경우에는...
B씨는 단독주택을 신축했는데, 완공 직후부터 벽지 안쪽 곰팡이, 창호 틈새 누수 등 하자가 발생했습니다.
시공사는 "다 끝난 일"이라며 대응하지 않았고, B씨는 소송을 고민하게 되었죠.
🔎 건물 완성 전 하자 발견 시 대응
공사 도중 하자가 발견되었다면, 건축주는 해당 하자에 대해 보수를 요청하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
민법은 수급인의 하자담보책임을 인정하고 있으며, 하자가 중요하지 않더라도 보수 비용이 과다하지 않다면 책임이 발생합니다.
이와 함께, 공사대금 지급은 하자보수와 동시이행관계이므로
건축주는 보수가 이뤄지기 전까지 공사대금 지급을 유보할 수 있습니다.
💰 공사대금 지급 거절의 범위는?
그렇다고 해서 전체 공사대금 지급을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
대법원도 "공사대금 중 하자보수에 상응하는 금액만 유보 가능"하다고 판시했습니다.
만약 이런 상황이라면...
하자가 단열 미시공 등 일부인 경우, 건축주는 그 하자보수비에 해당하는 일부 공사대금만 지급 거절 가능하며
잔여 대금은 지급해야 합니다.
이 기준은 시공자와 건축주의 권리·의무 균형을 위한 것이며, 남용을 방지하기 위한 제도입니다.
🧾 하자범위와 금액은 어떻게 특정할까?
하자 주장을 하려면 단순히 "이상해요"라고 말할 수는 없습니다.
법원 감정 전에라도 하자의 구체적인 내용과 위치, 예상 금액을 특정해야 하죠.
이를 위해선 건축전문가(감정인, 기술사 등)와 함께 현장을 점검하고,
설계도서와 비교해 어떤 부분이 미시공, 변경시공 또는 부실시공인지 기록하고 증명하는 것이 필수입니다.
감정 신청 전에 구체적 특정이 없다면, ‘모색적 증거신청’으로 간주되어 감정 자체가 기각될 수 있습니다.
🏚 건물 완성 후 하자 발견 시 조치
공사대금 지급 후 하자가 발견된 경우라도 끝난 것이 아닙니다.
건축주는 하자담보책임 기간 내라면 시공자에게 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있어요.
📌 민법상 하자담보책임 기간:
- 일반 건축물: 인도 후 5년
- 석조, 철근콘크리트 등 견고한 구조물: 인도 후 10년
또한 건축주는 이미 완성된 건물이라도, 하자 보완 없이 계약 목적 달성 불가능한 경우 계약 해제는 불가합니다.
그 대신 손해배상 청구만 가능하죠.
✅ 결론 및 실전 팁
하자는 건축에 있어 흔한 문제이지만, 대응법을 알면 피해를 최소화할 수 있습니다.
- 공사 전, 중, 후 모든 단계에서 전문가의 점검과 기록을 남기는 것이 중요합니다.
- 공사대금은 하자보수와 연계하여 지급을 조절해야 하며
- 하자 발견 시에는 하자범위와 금액을 구체적으로 특정해 대응해야 합니다.
하자담보책임 기간 내라면, 반드시 권리를 행사하시고
소규모 공사의 경우에는 시공사 영세성을 고려해 빠르게 움직이시는 것이 좋습니다.
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
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