소규모 건축 시공 중 분쟁을 막으려면 현장 점검과 문서화가 핵심입니다. 공사 중단, 변경사항, 하자에 대비한 체크포인트를 정리해드립니다.
지난 글에서는 소규모 건축공사의 계약 과정에서 주의할 점을 살펴보았습니다. 이번에는 본격적으로 공사가 시작된 이후, 즉 시공 과정에서 건축주가 반드시 알아야 할 핵심 포인트들을 정리해보겠습니다. 공사 계약서를 잘 써두는 것만큼이나, 시공 중의 관리와 기록도 분쟁을 막는 핵심 열쇠입니다. 이 내용을 끝까지 보는 것만으로도 큰 한걸음입니다. 🏡
👀 공사현장, 감리만 믿지 말고 건축주도 확인해야!
소규모 건축에서는 건축주가 전문지식이 없고, 시공자도 영세한 경우가 많습니다. 그래서 대부분 감리에게 모든 것을 일임하고, 현장을 잘 확인하지 않는 경우가 많죠.
하지만 이는 큰 실수가 될 수 있습니다. 감리가 제 역할을 하더라도, 건축주 역시 설계도면과 시공 상태가 일치하는지 수시로 확인해야 합니다.
예를 들어, A씨는 준공 후 욕실 구조가 설계와 다르다는 사실을 뒤늦게 알았고, 벽체 철거 없이 수정이 불가능한 상황이 되어버렸습니다.
📌 핵심 팁:
- 설계와 다르다고 느껴지면 감리·시공자에게 즉시 문의
- 확신이 없으면 외부 전문가(건축시공기술자)에게 확인 의뢰
📝 모든 변경은 ‘문서’로 남겨야 안전하다!
시공 중 설계 변경이나 추가공사 요청은 흔히 발생합니다. 이때 중요한 건 말로만 합의하지 말고 반드시 서면으로 남기는 것!
체크리스트:
- ✅ 변경 시공 사유, 범위, 추가비용, 책임 주체 명확히 기재
- ✅ 쌍방 서명날인 필수
- ✅ 문자, 이메일, 사진 등도 증거로 보존
건축주 B씨는 구두 합의만 믿고 500만원 상당의 추가공사를 승인했다가, 준공 후 시공자가 “그건 계약에 없던 내용”이라며 추가로 비용을 요구한 사례도 있었습니다.
🚧 공사 중단 시, 반드시 ‘현장 증거’ 확보
소규모 건축은 시공자의 자금 문제, 건축주와의 분쟁 등으로 공사가 중단되는 경우가 자주 발생합니다. 이때는 반드시 건물의 현 상태를 입증할 수 있는 증거 확보가 우선입니다.
📸 체크리스트:
- 현장 전체 및 디테일 사진 촬영
- 감리인의 확인서 또는 외부 전문가 보고서 확보
- 추가로 영상 기록 병행 시 신뢰도 상승
🧾 공사 완료 후 최종 확인 절차
공사가 마무리되었다면, 이제 건축물이 설계도면대로 시공되었는지 확인하는 절차가 필요합니다.
- ✅ 건축기술자와 함께 현장 점검
- ✅ 하자 여부 확인 및 보수 협의
- ✅ 하자이행증권 교부 요청
- ✅ 손해배상 사전 합의 시 ‘공사잔금과 정산’
시공자가 다수의 채권자에게 채무가 있을 경우, 잔금을 먼저 지급하고 하자보수를 받으려 해도 불가능한 상황이 생길 수 있습니다.
⚖️ 분쟁 발생 시, 어떻게 대응해야 할까?
1️⃣ 건설소송
- 서울중앙지방법원 등 주요 지법에 건설전담재판부 운영
- 소송에서는 보통 ‘감정절차’를 통해 증거 수집
- 비용과 시간이 많이 들 수 있으나 법원의 강제력이 있음
2️⃣ 소송 외 절차
- 대한상사중재원: 중재 및 조정 가능
- 건설분쟁조정위원회: 국토교통부 산하, 공공기관 주관 조정절차
- 비교적 신속하고 저렴, 비공개 조정 가능
소송은 정밀한 판단이 필요할 때, 중재는 조속한 해결을 원할 때 활용 가능합니다.
✅ 결론: 시공은 관리와 기록이 핵심입니다
건축 계약만큼 중요한 것이 공사 중의 관리입니다. 설계 변경, 공사 중단, 하자 발생 등 다양한 문제가 시공 중 발생할 수 있으므로, 건축주는 단순한 의뢰인이 아닌 ‘공사의 감시자’로서의 역할을 인식해야 합니다.
- 모든 합의는 문서로 남기고
- 모든 변화는 기록으로 남기며
- 문제가 생기면 즉시 전문가에게 자문하는 것이 최선입니다.
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
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