소규모 주택 건축, 추가공사비 요구부터 유치권까지 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 설계도면과 계약서를 통해 미리 대비하는 것이 핵심입니다!
전원주택이나 타운하우스처럼 소규모 주택을 직접 지으려는 분들이 많아지고 있지만, 생각만큼 쉽지만은 않습니다. 건축주도 시공사도 모두 경험이 부족한 경우가 많기 때문에, 건축 과정에서 다양한 문제에 직면하게 되는데요, 이 내용을 끝까지 보는 것만으로도 큰 한걸음입니다. ⚠️
📉 평당 계약, 과연 안전할까?
소규모 건축의 경우 많은 건축주들이 평당 단가(예: 평당 400만원)로 시공사와 계약을 체결합니다. 이른바 '총액계약'인데요, 이런 방식은 구체적인 설계도면이나 세부 내역서 없이 계약이 이루어지는 경우가 많아 후속 분쟁의 원인이 되곤 합니다.
예를 들어, 30평 주택을 평당 400만원에 계약해 1억2천만원에 공사를 맡겼지만, 공사 중간중간 시공사가 추가공사비로 수천만 원을 요구하면서 분쟁이 발생하는 사례가 많습니다.
🔧 설계변경? 추가공사? 어디까지가 포함일까?
허가도면은 실제 공사의 기준이 되기보다는 행정청의 허가를 위한 개략적인 도면입니다. 그렇다 보니 공사를 하다 보면 허가도면에 없는 사항들이 등장하게 되고, 시공사는 이를 ‘설계변경’ 또는 ‘추가공사’로 간주하여 비용을 청구합니다.
문제는, 이런 추가항목이 처음부터 포함된 것이었는지 여부를 서로 다르게 해석하는 데 있습니다. 건축주는 “그건 원래 포함된 거 아니었나요?”라고 하고, 시공사는 “추가니까 돈 더 줘야죠”라고 합니다. 여기서 분쟁이 발생하는 것이죠.
🛑 공사 중단, 유치권, 소송까지 이어지는 악순환
추가공사비를 두고 이견이 생기면, 결국 공사가 중단되고, 시공사는 현장을 떠나거나 유치권을 주장하며 소송까지 진행합니다. 심한 경우 건축주가 자신의 땅을 경매당할 위험에 처하는 일도 생깁니다.
실제 사례: D씨는 본인의 전원주택 공사에서 시공사가 유치권을 행사하면서 토지까지 경매 절차에 들어간 사례가 있었습니다. 결국 2년 넘게 법정 싸움을 하게 되었죠.
🛠️ 해결 방법은? 전문가와 함께 정확하게 따져보기
시공사가 요구하는 추가공사비가 정당한지를 확인하려면, 현장을 직접 보고 실제 시공된 범위와 이미 지급된 금액에 포함된 항목을 비교 분석해야 합니다.
또한, 시공이 설계도면대로 이루어졌는지도 확인해야 합니다. 마감재의 두께, 콘크리트 배합률, 단열재 시공 여부 등은 육안으로 확인하기 어려워 전문가가 동반되지 않으면 확인이 거의 불가능합니다.
예를 들어, 전문가가 현장조사를 한 결과, 단열재는 허가도면에는 고급 자재로 명시되어 있었지만 실제로는 저가 자재로 대체된 것이 발견된 사례도 있었습니다. 이 경우 건축주가 시공사에 손해배상을 청구할 수 있습니다.
📜 유치권 주장? 계약서 확인이 먼저!
시공사가 유치권을 주장하고 있다면, 계약서 상 ‘유치권 배제 특약’이 있는지를 확인해야 합니다. 만약 유치권이 명시적으로 배제되어 있다면, 시공사의 주장은 무효화될 수 있습니다. 또한 설계도면, 내역서 등을 종합해 시공사의 청구 근거 자체가 성립하지 않는 경우도 많습니다.
✅ 가장 확실한 해결책: 애초에 꼼꼼하게 준비하자!
문제가 발생한 후 전문가에게 도움을 받는 것도 중요하지만, 가장 좋은 방법은 사전에 예방하는 것입니다. 다음과 같은 준비가 필수입니다:
- ✅ 허가도면만 믿지 말고, 실제 시공 가능한 상세 도면 작성
- ✅ 각 공종별 수량, 단가가 포함된 내역서 작성
- ✅ 전문가와 계약 전 도면 검토 및 현장 조사
- ✅ 설계 변경 시, 서면으로 합의서 작성
- ✅ 계약서에 유치권 배제 조항 포함
이렇게 하면 추가공사비 요구나 공사중단 사태를 사전에 차단할 수 있고, 분쟁 발생 시에도 법적으로 우위를 점할 수 있습니다.
✍️ 결론: “설계도면”이 건축분쟁의 출발점
모든 문제의 출발점은 허술한 설계도면에서 시작됩니다. 아무리 작은 집이라도 설계, 계약, 시공 모두 꼼꼼하게 준비해야 하며, 전문가의 도움을 받는 것이 장기적으로 비용을 아끼는 지름길입니다.
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
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