시공사가 공동분양자로 판단되면 하자담보책임을 질 수 있습니다. 계약서 작성 시 주의사항과 법적 기준을 정리했습니다.
집합건물에서 발생한 하자에 대해 ‘누가 책임지는가’는 항상 중요한 문제입니다. 일반적으로 분양자만이 하자담보책임을 진다고 알려져 있지만, 최근에는 시공사에게도 공동분양자로서의 책임을 묻는 사례가 늘고 있습니다. 이 내용을 끝까지 보는 것만으로도 큰 한걸음입니다. ⚖️
📌 공동분양자란 무엇인가?
우선 집합건물법 상 ‘분양자’란 건물을 건축하여 분양한 자를 의미합니다. 이와 달리 시공자는 분양자와 도급계약을 체결하고 건물을 시공하는 주체일 뿐이며, 원칙적으로 하자담보책임을 부담하지 않습니다.
하지만 최근 일부 소송에서는 시공사도 공동분양자였다는 주장을 통해 하자담보책임을 묻는 경우가 늘고 있으며, 이는 시공사 입장에서 매우 중대한 법적 리스크로 작용할 수 있습니다.
🧑⚖️ 시공사가 공동분양자인지 판단하는 기준은?
하급심 판결 중 하나에서는 다음과 같은 구체적 기준을 제시했습니다. 시공사가 다음과 같은 역할을 수행했다면, 공동분양자로 판단될 수 있다는 것입니다.
1️⃣ 분양대금 수령 및 운영
시공사가 분양대금을 직접 수령하고, 수입금의 운영에서 주도적 역할을 했다면, 이는 단순 시공의 범위를 넘어선 행위로 해석될 수 있습니다.
2️⃣ 분양계약서에 명시
수분양자와 체결한 계약서에 시공사를 분양자로 명시했다면, 이는 공동분양자 지위 인정의 결정적 근거가 됩니다.
3️⃣ 권리·의무 승계 시 명의 확인 주체
공급계약서에 첨부된 명의변경 확인란에 시공사의 인장이 찍혀 있다면, 시공사가 분양자처럼 행동한 것으로 판단될 여지가 큽니다.
예를 들어, A건설이 분양계약서에 직접 '분양자'로 기재돼 있고, 분양대금도 자체 계좌로 받았다면, 법원은 A건설을 공동분양자로 간주할 수 있습니다.
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❗왜 이런 문제가 발생할까?
시공사가 단순히 시공만을 수행했음에도, 사업추진 과정에서 분양자의 역할을 일부 대행하거나 보조하는 경우가 종종 있습니다. 이때 문서상 표현이나 실제 행위가 모호하다면, 분쟁 발생 시 법원은 이를 공동분양자로 해석할 수 있습니다.
특히 민간 시행사업이나 공동주택 개발 사업에서 시행사와 시공사가 공동 브랜드로 사업을 추진하거나, 계약서상 역할 구분이 명확하지 않으면 더욱 문제가 됩니다.
📄 실무상 주의해야 할 포인트
시공사가 향후 ‘공동분양자’로 오해받지 않기 위해서는 다음 사항에 각별히 유의해야 합니다.
✅ 계약서 명확히 구분하기
공급계약서에 시행사와 시공사의 역할을 명확히 구분해 명시해야 합니다. 예: 분양업무는 A사, 시공업무는 B사 등
✅ 분양대금 수령 구조 관리
시공사가 분양대금을 직접 수령하지 않도록 주의하고, 만약 수령하게 되더라도 ‘분양대금의 일시적 보관 또는 위탁관리’라는 문구를 명확히 기재해야 합니다.
✅ 인감날인 주의
공급계약 관련 서류에 시공사의 인감만 날인되지 않도록 주의하며, 서류상에서 분양자 명의로 모든 확인이 이루어지도록 해야 합니다.
🤝 공동사업주체 vs 공동분양자
종종 시공사가 사업추진을 시행사와 공동으로 하는 공동사업주체로 오해되는 경우가 있지만, 이는 ‘공동분양자’와는 다릅니다.
- 공동사업주체: 개발 이익을 공유하거나 리스크를 공동 부담하는 관계
- 공동분양자: 분양 계약 체결 및 하자담보책임을 직접 부담하는 주체
양자의 법적 책임 범위는 완전히 다르며, 특히 하자담보책임 여부는 ‘공동분양자’ 여부에만 해당하므로 반드시 구분하여야 합니다.
✅ 결론: 하자소송에서의 방패막, 계약서에 달려 있다
시공사가 ‘공동분양자’로 인정되면 분양자와 동일한 하자담보책임을 지게 되어, 대규모 소송에서 수억 원 이상의 손해배상책임을 질 수 있습니다. 따라서 시공사는 계약 초기부터 공급계약서와 각종 문서 작성 시 표현 하나하나에 주의를 기울여야 하며, 명확한 역할 구분 없이는 법적 리스크를 피할 수 없습니다.
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
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