대체공사는 협력의 결과일 수 있지만, 명확한 합의와 법적 문서 없이는 오히려 소송 리스크가 커질 수 있습니다. 꼭 확인해야 할 유의사항을 정리했습니다!
하자소송을 진행하다 보면, 입주자대표회의(입대회)와 시공사 간의 협의로 일부 미시공 또는 변경 시공된 항목을 다른 공사로 대체하기로 합의하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 이 과정에서 아무런 문제가 없을 것 같던 대체공사가, 막상 소송에 이르면 시공사에게 불리하게 작용하는 경우가 많다는 사실, 알고 계셨나요? 이 내용을 끝까지 보는 것만으로도 큰 한걸음입니다. ⚖️
🧱 대체공사란?
대체공사는 기존에 시공되지 않았거나 변경되어 시공된 부분에 대해, 이를 보완하거나 보상하기 위한 형태로 다른 공사를 실시하는 것을 말합니다. 특히 조경 분야에서는 기존 수목의 대체식재처럼 물리적으로 다른 방식으로 하자를 보완하는 경우가 많습니다.
예를 들어, A아파트의 조경에서 일부 수종이 설계와 다르게 식재되었는데, 입대회와 시공사가 협의하여 주변 수목을 고급 수종으로 교체하는 것으로 합의했다면, 이는 대체공사에 해당합니다.
하지만 이러한 대체공사도 법적으로 인정받으려면 명확한 절차와 문서화가 필요하다는 사실, 놓치기 쉽습니다.
⚠️ 대체공사 시 유의할 2가지 핵심 포인트
1️⃣ 합의서, 반드시 별도로 작성해야!
많은 경우 시공사는 공사완료확인서만 받아두고 안심하는 경우가 있습니다. 그러나 이 서류는 공사가 완료되었음을 확인하는 것이지, 해당 공사가 대체공사임을 합의한 문서로 보기에는 어렵습니다.
즉, 확인서에 "대체공사로 시공함"이라는 문구가 있더라도, 나중에 법적 다툼이 생기면 입대회 측은 “우리는 그런 의미로 서명한 것이 아니다”라고 주장할 수 있는 여지가 생깁니다.
✅ 따라서 반드시 공사 시행 전, 입주자대표회의와 별도의 합의서를 작성하고, 어떤 항목의 대체공사로 어떤 공사가 시공되었는지를 구체적으로 명시해야 합니다.
2️⃣ 합의 주체가 중요하다!
대체공사의 합의는 기존의 하자에 대해 입주자가 권리를 포기하는 것과 동일한 효과를 가집니다. 그렇기 때문에, 반드시 하자보수를 요구할 수 있는 적법한 주체와 합의해야 효력이 있습니다.
예를 들어, B건설사가 대체공사에 대해 아파트 관리소장의 서명만 받고 시공한 후, 소송에서 이를 주장했지만 법원은 “입주자대표회의와의 명확한 합의가 없었다”며 보수비를 인정한 사례도 있습니다.
📌 따라서 단순히 관리사무소 직원이나 경비원, 입주민 대표 1인의 서명만으로는 합의의 효력을 보장받기 어렵습니다.
🔍 조경 하자, 특히 주의해야 할 이유
조경 분야는 대체공사가 자주 발생하는 영역입니다. 하지만 이 역시 명확한 합의와 문서화 없이 진행되면, 나중에 입대회가 원래 설계대로 시공되지 않았다는 이유로 다시 소송을 제기하는 경우가 적지 않습니다.
특히 조경수는 시간이 지나면서 자연 고사하거나 환경 변화에 따라 생육 상태가 달라질 수 있어, 대체식재가 있었다는 사실조차 입증하기 어려운 상황도 발생할 수 있습니다.
C아파트의 경우, 초기 식재 수목을 고급 수종으로 바꾸어 식재했으나, 몇 년 후 입대회가 이를 미시공으로 주장하며 하자소송을 제기해 결국 보수비가 인정된 사례가 있습니다.
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⚖️ 소송 단계라면 반드시 전문가 조력이 필요
대체공사와 관련된 문제는 소송으로 발전했을 때 시공사에게 불리하게 작용하는 경우가 많습니다. 애초에 입주자들과 원만히 해결하려던 시공사의 선의가 오히려 법적 해석에서는 불리한 증거로 작용할 수 있기 때문입니다.
✅ 따라서 금액이 큰 항목일 경우, 합의서 작성 시 변호사의 검토를 받는 것이 바람직하며, 소송이 이미 제기된 상태라면 반드시 하자소송 경험이 많은 전문 변호사의 도움을 받아 전략적으로 대응해야 합니다.
✅ 결론: ‘잘해줬다’가 ‘잘못했다’가 되지 않으려면
대체공사는 하자 해결의 좋은 방법이 될 수 있지만, 정확한 절차와 법적 문서가 없다면 오히려 새로운 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 입주자 측과의 명확한 합의, 법적으로 유효한 문서 작성, 그리고 법률 전문가의 조언이 반드시 필요한 이유입니다.
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
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