건축 공사가 완료된 후 발생하는 하자는 감정을 통해 보수비가 산정되며, 시공사의 책임이 일부 제한될 수 있습니다. 왜냐하면 건축물이 자연적으로 노화할 수도 있고, 입주민의 사용 방식이나 관리 부주의가 하자 확대에 영향을 줄 수도 있기 때문입니다.
하지만 일부에서는 사용검사 전 하자(미·오시공, 변경시공)와 같은 문제는 자연 노화나 사용자의 과실이 개입될 여지가 없으므로, 시공사의 책임을 제한해서는 안 된다는 주장을 합니다.
과연 사용검사 전 하자에 대해 시공사의 책임을 전적으로 인정해야 할까요? 🤔 이번 글에서는 사용검사 전 하자에 대한 책임을 제한해야 하는 이유를 살펴보겠습니다. 끝까지 읽으시면 건설 하자 문제에 대한 균형 잡힌 시각을 가지는 데 도움이 될 것입니다. 📌
1️⃣ 사용검사 전 하자란?
✅ 사용검사 전 하자란?
- 미시공: 설계 도면대로 시공되지 않음
- 오시공: 설계와 다르게 잘못 시공됨
- 변경시공: 도면과 다르게 시공되었지만 기능상 문제가 없음
📌 예를 들어 이런 경우를 생각해볼 수 있습니다.
- 도면에는 난간 높이가 1.1m로 되어 있지만, 실제 시공은 1.05m로 이루어짐
- 설계상 장식용 타일을 붙이기로 했지만, 마감재 변경으로 인해 생략됨
이러한 경우, 감정 시점까지 건축물의 기능적·안전적 문제가 없었다면, 과연 이것을 하자로 봐야 할까요? 🤔
2️⃣ 사용검사 전 하자, 무조건 하자로 볼 수 없는 이유
🔹 ① 하자의 본질적 의미
📌 하자의 정의
건축물의 하자는 공사 계약에서 정한 내용과 다르게 시공되어 기능적·구조적 결함이 발생하거나, 건물의 내구성·강도가 떨어져 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 것을 의미합니다.
🚨 하지만 미·오시공 및 변경시공이 감정 시점까지 기능적으로 문제가 없었다면?
✔️ 건물의 품질에 실질적인 영향을 미쳤다고 보기 어렵습니다.
✔️ 설계와 다르게 시공되었다는 이유만으로 하자로 간주하는 것은 부당할 수 있습니다.
즉, 수년이 지나도록 아무런 기능적 문제가 없었다면, 오히려 하자가 아니라고 봐야 한다는 주장도 충분히 가능합니다.
🔹 ② 형평성 문제
📌 손해배상제도의 본질은 '공평의 원칙'을 지키는 것
✅ 손해배상은 피해자가 실제로 입은 손해를 기준으로 해야 함
✅ 자신이 얻은 이익 이상의 배상을 요구하는 것은 형평 원칙에 어긋남
🚨 하지만 사용검사 전 하자에 대해 보수비를 인정하는 방식은?
✔️ 준공 당시 공사비를 기준으로 하자 보수비를 계산해야 하지만,
✔️ 실제 손해배상액은 감정 시점(수년 후)의 공사비를 기준으로 산정됨
✔️ 이 과정에서 물가상승률이 반영되지 않아 시공사가 실제보다 더 많은 배상을 하게 됨
📌 예를 들어 이런 상황을 생각해보세요.
- 5년 전 시공 당시에는 1억 원이었던 공사비
- 감정 시점에서 같은 공사를 하면 1억 5천만 원이 소요됨
- 하지만 손해배상 산정 방식상 과거 가격(1억 원) 기준으로 배상해야 하므로, 시공사가 더 많은 부담을 지게 됨
즉, 사용검사 전 하자를 무조건 인정하면, 시공사가 실제보다 더 큰 손해를 배상해야 하는 불공정한 결과를 초래할 수 있습니다.
🔹 ③ 자기책임 원칙
📌 자기책임의 원칙이란?
✅ 계약에 따라 각자의 책임과 의무를 지는 것이 원칙
✅ 사용검사 전 하자가 실제로 기능상 문제가 없다면, 이를 문제 삼는 것은 부당할 수 있음
🚨 실제로 감정 과정에서 이런 사례가 많습니다.
✔️ 단순히 도면과 수치가 조금 다른 경우
✔️ 시공상 불필요한 부분을 도면에서 오기로 기재한 경우
📌 반면, 사용검사 후 발생하는 하자는?
- 대부분 기능적·안전적 문제를 초래하는 하자
- 즉, 실질적인 피해가 발생한 경우
🚨 그렇다면, 사용검사 후 하자에는 책임 제한을 두면서, 사용검사 전 하자는 무제한으로 책임을 지우는 것은 형평성에 맞을까요?
✔️ 책임의 비례성 원칙에 맞지 않는 결과를 초래할 수 있습니다.
3️⃣ 사용검사 전 하자, 책임 제한이 필요한 이유
✅ 건축물 하자는 '실질적인 기능·구조적 문제'를 초래할 때 인정해야 함
✅ 감정 시점까지 기능적으로 문제가 없었다면, 하자로 보는 것은 부당할 수 있음
✅ 사용검사 전 하자에 대한 책임을 제한하지 않으면, 시공사가 과도한 배상을 하게 될 가능성이 높음
✅ 자기책임 원칙과 형평성을 고려할 때, 사용검사 전 하자도 책임 제한이 필요함
📌 따라서, 사용검사 전 하자에 대해서는 다음과 같은 주장이 필요합니다.
✔️ 감정 시점까지 기능상 문제가 없었던 하자는 보수비에서 제외해야 함
✔️ 시공사가 실제보다 더 많은 배상을 하지 않도록 공정한 기준을 마련해야 함
✔️ 책임의 비례성을 고려하여 사용검사 후 하자와 동일한 기준을 적용해야 함
🚨 즉, 사용검사 전 하자도 시공사의 책임을 일부 제한하는 것이 합리적인 접근입니다.
🔎 결론: 사용검사 전 하자, 무조건 하자로 인정해서는 안 된다
✅ 건축물의 기능상 문제가 없었다면, 하자로 인정하는 것은 부당할 수 있음
✅ 형평성과 손해배상제도의 원칙을 고려하면, 시공사의 책임을 제한할 필요가 있음
✅ 자기책임 원칙에 따라, 모든 하자를 시공사의 잘못으로 돌려서는 안 됨
📌 따라서, 사용검사 전 하자에 대한 책임을 제한할 필요가 있습니다.
✔️ 실제 건물 품질에 영향을 주는 하자만 인정
✔️ 공정한 보상 기준을 마련하여 시공사의 과도한 부담 방지
✔️ 책임의 비례성을 고려한 합리적인 접근 필요
🚨 결국, 사용검사 전 하자도 무조건 시공사의 책임으로 볼 것이 아니라, 신중한 검토가 필요합니다!
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