공동주택 하자소송에서 조경 고사목(고사된 나무) 문제는 입주자대표회의가 가장 많이 문제 삼는 항목 중 하나입니다. 잔디, 식재, 미식재(식재되지 않은 부분), 규격불량 등의 하자는 단지의 규모에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 보수비가 산정될 정도로 중요한 이슈인데요.
특히, 조경 고사목 하자는 명확한 법적 기준이 부족하여 법원에서도 일관된 판결을 내리지 못하는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 조경 고사목 하자의 기준, 원인, 그리고 시공사의 책임 여부에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 🌿
1️⃣ 조경 고사목 하자, 왜 중요한가?
조경은 단순히 미관상의 요소가 아닙니다. 공동주택의 가치와 거주 환경을 좌우하는 중요한 요소입니다. 하지만 조경 공사가 끝난 후 고사목(말라 죽은 나무) 발생 문제가 자주 발생하며, 이를 놓고 입주자대표회의와 시공사 간의 소송이 빈번하게 이어지고 있습니다.
📌 조경 하자의 주요 유형
- 고사목 발생 (나무가 말라 죽음)
- 미식재 (심어야 할 곳에 나무가 없음)
- 규격 불량 (규격에 맞지 않는 수목 사용)
조경 하자는 단순한 미관 문제를 넘어, 보수비용이 수억 원에 이를 정도로 큰 금전적 영향을 미칠 수 있는 사안입니다.
2️⃣ 고사목 하자 판단 기준, 어디까지 인정될까?
📌 공식적인 고사목 판단 기준
- 한국 조경학회의 ‘조경공사 표준시방서’
- 국토교통부 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준’
이 기준에 따르면,
✅ “수관부 가지가 2/3 이상 고사된 조경수는 하자로 판정”
하지만 문제는 감정 단계에서 이 기준이 명확하게 적용되지 않는 경우가 많다는 점입니다.
🚨 감정인의 판단이 모호할 경우 어떻게 해야 할까요?
- 감정 과정에서 공식적인 기준에 맞게 감정이 이루어졌는지 확인해야 합니다.
- 만약 기준에 맞지 않는다면 감정보완 신청을 통해 해당 수목이 고사목이 아님을 주장할 필요가 있습니다.
즉, 모든 고사목이 하자로 인정되는 것은 아니며, 감정 기준에 따라 엄격히 판단해야 합니다.
3️⃣ 벌목된 수목까지 하자로 인정될 수 있을까?
📌 고사목의 원인은 다양합니다
1️⃣ 유지관리 부주의 (적절한 관리가 이루어지지 않음)
2️⃣ 병충해 피해 (자연적인 원인)
3️⃣ 천재지변 (태풍, 폭우 등)
4️⃣ 입주민 요청에 의해 벌목된 경우
하지만 감정 과정에서는 이러한 원인을 따지지 않고 단순히 ‘현재 고사된 나무가 있으면 하자보수비를 산정’하는 경우가 많습니다.
🚨 법적 기준에 따르면?
국토교통부 기준에 따르면,
✅ 유지관리 소홀로 인한 고사
✅ 입주민이 인위적으로 훼손한 조경수
이 경우는 하자로 인정되지 않습니다.
즉, 모든 고사목을 시공사의 하자로 판단하는 것은 부당하며, 공사상의 문제인지 명확히 확인해야 합니다.
4️⃣ 하자담보 책임기간, 어디까지 인정될까?
📌 조경 하자의 하자담보 책임기간은 ‘2년’
✅ (대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결)
즉, 입주자대표회의는 2년 이내에 조경 고사가 발생했음을 입증해야 합니다.
🚨 문제점
- 감정은 보통 사용검사일로부터 상당한 시간이 지난 후 진행됨
- 그동안의 유지·관리 문제를 고려하지 않고 무조건 시공사의 하자로 보는 경우가 많음
📌 입증되지 않는다면?
✅ 2년 이내에 보수 요청이 없었다면, 하자담보 책임 기간이 만료된 것으로 간주
✅ 사용검사 후 2년이 지난 시점에서 새롭게 발생한 고사목은 시공사 책임이 아님
즉, 입주자대표회의는 2년 이내에 문제를 제기했는지 명확한 증거를 제시해야 합니다.
5️⃣ 결론: 조경 고사목 하자, 신중한 판단이 필요하다
✅ 고사목 판단 기준은 ‘수관부 가지 2/3 이상 고사’ 기준을 따르는 것이 원칙
✅ 유지관리 부주의, 천재지변, 병충해 등으로 인한 고사는 시공사 책임이 아님
✅ 하자담보 책임기간(2년) 내에 입주자대표회의가 문제를 제기해야 인정될 가능성이 높음
📌 최근 법원 판결 동향
- 일부 재판부는 입주자대표회의의 입증 부족을 이유로 담보책임을 부정하는 경우도 있음
- 하지만 여전히 많은 판결이 입주자 보호를 우선시하며 시공사에게 보수비를 부담시키는 경향
🚨 하지만 원칙적으로 하자의 입증 책임은 원고(입주자대표회의)에게 있습니다.
✔️ 모든 고사목이 시공사 책임이 아니라는 점을 강조해야 함
✔️ 관리사무소장은 공동주택 유지·관리 전문가이므로, 단순히 입주민이 ‘문외한’이라는 주장도 어려움
🔎 최종 정리: 조경 고사목 하자, 어디까지 인정될까?
구분하자 인정 여부
| 수관부 2/3 이상 고사 | ✅ 하자 인정 가능 |
| 유지관리 부실로 고사 | ❌ 하자 아님 |
| 병충해, 천재지변으로 인한 고사 | ❌ 하자 아님 |
| 입주민 요청으로 벌목된 경우 | ❌ 하자 아님 |
| 하자담보 책임기간(2년) 초과 후 발생 | ❌ 하자 아님 |
결국, 조경 고사목 하자는 단순히 나무가 죽었다고 해서 시공사 책임으로 몰아갈 수 없는 문제입니다.
📌 따라서, 감정 과정에서 다음 사항을 철저히 확인해야 합니다
✔️ 고사목이 공식 기준(수관부 2/3 이상 고사)에 해당하는지
✔️ 감정 과정에서 유지관리 부주의, 병충해, 천재지변 여부를 고려했는지
✔️ 하자담보 책임기간(2년) 내에 문제 제기가 있었는지
🚨 조경 하자는 감정인의 판단에 따라 수억 원의 보수비가 산정될 수 있으므로, 철저한 검토가 필수적입니다!
#조경하자 #고사목 #공동주택하자 #조경감정 #건설소송
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
02-523-3200
법무법인화인
국내 최고의 독보적 건설분쟁 전문로펌
xn--v92b7yba262ia739t.com
'건설분쟁' 카테고리의 다른 글
| 🔍 발코니 확장공사 계약 분쟁, 법원 판결의 쟁점은? (0) | 2025.02.24 |
|---|---|
| 🏗️ 사용검사 전 하자, 시공사 책임 제한이 필요한 이유 (0) | 2025.02.21 |
| 🏡 '주임법'에 계약갱신청구권 도입, 서민 주거 안정에 실질적 도움이 될까? (1) | 2025.02.19 |
| 🏡 공동주택 결로 발생 원인과 문제점, 누구의 책임일까? (0) | 2025.02.18 |
| ❄️ 결로 현상, 누구의 책임일까? 시공사의 하자 vs. 입주민 관리 (0) | 2025.02.17 |