🏢 재개발·재건축 사업에서 시공사 책임, 어디까지일까?

📌 디스크립션

재개발·재건축 사업에서 시공사는 단순 시공자가 아닌 공동사업주체로 인정받는 경우가 있습니다. 조합원·일반분양자·제3자와의 관계에서 시공사가 지는 책임 범위를 정확히 짚어드립니다.

📝 전체 개요

• 정비사업에서 시공사는 단순 도급자 이상의 지위를 갖는 경우가 많습니다.
• 조합원에 대해서는 분양계약상 직접 책임을 질 수도 있고, 일반분양자에 대해서는 원칙상 책임이 없지만 예외가 존재합니다.
• 또한 일조권 침해와 같은 제3자에 대한 법적 분쟁에서도 시공사의 역할과 계약 구조에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.
• 실무상, 분양계약 서명 당시의 지위, 공동사업자 여부 등이 핵심 포인트가 됩니다.
• 따라서 계약 전부터 분양, 시공, 사용승인에 이르기까지 시공사는 전방위적 리스크 관리를 해야 합니다.

📚 목차

• 정비사업의 특수성
• 조합원과의 분양계약 책임
• 일반 수분양자에 대한 책임
• 일조권 침해 시 시공사의 책임
• 결론 및 실무 조언

🏗️ 정비사업의 특수성

도시정비법에 따른 재개발·재건축 사업은 일반 공사와 달리, 조합(사업시행자)과 시공사가 계약을 맺고 추진됩니다. 조합은 건축의 비전문가 집단이므로, 시공사의 역할은 단순 시공에만 국한되지 않고, 설계, 분양, 행정적 업무까지 포함되어 실질적인 공동사업자처럼 작용하는 경우가 많습니다.

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🤝 조합원과의 분양계약 책임

조합원에게 공급되는 분양은 관리처분계획에 따라 이뤄지지만, 별도로 ‘분양계약’이 체결되는 경우가 많습니다. 이때 시공사가 계약 당사자로 서명했다면, 단순한 분양대행자가 아닌 계약상 당사자로서 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

대법원은 “시공사가 재개발사업의 시행을 위하여 조합원과의 분양계약의 당사자가 될 수 있으며, 무단 설계변경, 부실시공 등으로 손해가 발생하면 시공사가 책임을 져야 한다”고 판단하고 있습니다.

🏢 일반 수분양자에 대한 책임

조합원 외 일반분양자는 통상적으로 조합과 분양계약을 체결하며, 시공사는 시공자로만 서명합니다. 이 경우 시공사는 계약상 책임을 지지 않으며, 지연손해금, 계약해제 등은 조합의 책임이 됩니다.

하지만 예외적으로 시공사가 공동사업시행자로서 조합과 함께 사업을 진행하는 구조라면, 일반 수분양자에 대해서도 조합과 동일한 책임을 질 수 있습니다. 이 경우 분양 지연, 계약 불이행 등에 대해 시공사도 손해배상 책임을 지게 됩니다.

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☀️ 일조권 침해 시 시공사의 책임

정비사업이 진행되는 과정에서 인접 주택의 일조권이 침해되는 경우, 일반적으로 조합이 책임을 집니다. 하지만 시공사가 도급계약서상 설계, 시공, 분양 등을 포괄적으로 관리하고 있는 경우, 실질적인 공동 사업주체로 인정받아 일조권 침해에 따른 손해배상 책임도 함께 질 수 있습니다.

실제로 대법원은 “단순 수급자인 경우에는 책임이 없지만, 실질적으로 공동사업주체로 기능했다면 손해배상 책임이 인정될 수 있다”고 판시하고 있습니다.

✅ 결론 및 실무 조언

정비사업에 참여하는 시공사는 단순한 시공자 이상의 지위를 가질 수 있습니다. 특히 조합원과의 분양계약, 일반분양계약, 제3자 피해(일조권 등)까지 포괄적으로 책임이 확장될 수 있기에 주의가 필요합니다.

계약서 서명 시 지위와 역할을 명확히 하고, 분양책임과 하자책임, 손해배상 책임 등을 명확히 구분하여 향후 분쟁을 예방해야 합니다.

📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏

 

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(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)

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