📏 기성고 산정, 그 오해와 진실! 실무와 판례로 정확히 정리해드립니다

📌 디스크립션

기성고 산정, 아직도 단순 공사비 계산으로 끝내시나요? 판례가 말하는 진짜 기성고율 계산법과 시공자가 반드시 알아야 할 포인트를 예시와 함께 알려드립니다.

📝 전체 개요

• 기성고 산정은 시공자와 발주자 간의 갈등이 빈번한 쟁점입니다.
• 단순히 남은 공사비를 공제하는 방식은 법적으로 인정되지 않습니다.
• 대법원은 ‘기시공 + 잔여공사비’ 전체 대비 ‘기시공분 비율’로 기성고율을 산정해야 한다고 명확히 판시했습니다.
• 여기에 추가공사 포함 여부와 관련 자료 확보는 실무상 매우 큰 영향을 미칩니다.
• 따라서 시공자는 정확한 공사금 구성과 증거 자료를 바탕으로 체계적인 대응이 필요합니다.

📚 목차

• 기성고란 무엇인가?
• 왜 분쟁이 많을까?
• 대법원 판례로 보는 산정 기준
• 실제 사례로 계산해보기
• 시공자가 꼭 알아야 할 실무 포인트
• ✅ 결론 및 실전 조언

📐 기성고란 무엇인가?

기성고는 ‘공사가 어느 정도 완료되었는지’를 금액 기준으로 산정한 것입니다. 공정률을 수치화해 기성금을 산정하는 기초가 되며, 계약 중도 해지, 미지급 공사대금 분쟁, 하자소송에서도 주요 쟁점이 됩니다.

정확한 기성고율 산정이 이루어지지 않으면, 시공자는 과소청구 또는 과다청구의 위험을 안게 되며, 결국 분쟁으로 번질 가능성이 커집니다.

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⚠️ 왜 분쟁이 많을까?

공사 중단 상황에서 시공자와 발주자가 바라보는 ‘진행률’은 극명히 다릅니다. 시공자는 “실제로 8억 원어치를 공사했다”고 주장하지만, 발주자는 “남은 공사 4억이면 충분하니 당신은 6억밖에 기성 인정 못 받아”라고 반박합니다.

하지만 법원은 이 단순한 공제 방식이 아닌 보다 복잡하고 정확한 기준을 요구합니다.

⚖️ 대법원 판례로 보는 산정 기준

“기성고율은 기시공 부분의 실제 소요비용 / (기시공 + 잔여공사 전체 비용)으로 계산하고, 이를 약정 공사금액에 곱해 기성금을 산정해야 한다.” – 대법원 1995.6.9. 선고 94다29300

즉, 총공사금액 10억 원이라고 해서 잔여공사 4억을 공제한 6억만 인정하는 방식은 오류입니다. 실제 공사비 구조(기시공 8억, 잔여 4억)에 따라 전체 12억 중 8억이 기성이라는 계산이 되어야 한다는 것입니다.

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📊 실제 사례로 계산해보기

사례 가정: A가 B에게 10억 원에 주택공사를 맡김 → B는 8억 원어치 공사 진행 후 중단됨 → C가 잔여 공사비 4억으로 마무리함.

• 기성고율 = 8억 / (8억 + 4억) = 8/12 = 66.7%
• 기성금 = 66.7% × 10억 원 = 약 6억 6700만 원

하지만 추가공사 2억 원이 포함된 경우, 이 비용이 도급 내역에 없는 서비스 공사였다면 별도로 인정될 수 있어, 총 8.67억 원까지 청구 가능해질 수 있습니다.

🛠 시공자가 꼭 알아야 할 실무 포인트

• 📋 기시공 내역을 정확히 구분하고, ‘추가공사’와 ‘계약 내 공사’ 구분 필수
• 📸 현장 사진, 작업일보, 자재투입내역 등 증거 자료 확보
• 📄 중도 계약 해지 시 ‘기성인정서’, ‘현장정리 보고서’ 등 문서화 필수
• ⚖️ 감정이 예견되면 전문 변호사와 함께 기성고율 계산 시뮬레이션 필요

✅ 결론 및 실전 조언

기성고 산정은 단순한 금액 산출이 아니라, 실질적인 공사비 내역을 반영해야 합니다. 시공자는 공사 중단 시점을 대비해 평소에도 관련 증거 자료를 축적해야 하며, ‘추가공사’ 여부는 소송에서 매우 민감한 쟁점이 되므로 세심한 대응이 필요합니다.

기성고 분쟁이 예견되는 경우, 건설전문 변호사와의 초기 자문을 통해 방향을 설정하는 것이 훗날 큰 차이를 만듭니다.

📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏

 

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(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)

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