📌 디스크립션
유치권은 강력한 공사대금 회수 수단이지만, 잘못 행사하면 되레 손해배상까지? 유치권 점유 요건, 판례 기준, 실무 팁까지 꼼꼼히 확인하세요!
📝 전체 개요
- 건설공사에서 유치권은 시공사가 공사대금을 받기 위해 쓸 수 있는 강력한 수단입니다.
- 하지만 점유 요건을 충족하지 못하거나 적법하지 않으면 오히려 손해배상 책임을 질 수도 있습니다.
- 점유의 연속성과 배타성, 불법점유 판단 기준 등 반드시 유의해야 할 요소들이 존재합니다.
- 또한 공사대금의 실재성 없이 감정적으로 유치권을 행사하면 실익이 없을 수 있습니다.
- 법적 요건을 명확히 따지고, 필요시 전문가 자문을 통해 안전하게 대응해야 합니다.
📚 목차
🔒 유치권이란 무엇인가?
유치권이란 시공사가 건축물을 점유하면서 공사대금을 지급받기 전까지 그 건물을 인도하지 않을 권리를 말합니다.
이는 민법 제320조에 따라 인정되며, 다른 담보권과 달리 우선변제권은 없지만 강력한 압박수단으로 작용합니다.
특히 건축주 입장에서 빠르게 사용승인을 받아야 하는 상황이라면, 유치권은 공사 완료 지연을 유도하며 대금 지급을 촉진시키는 효과를 가질 수 있습니다.
📍 적법한 점유의 중요성
유치권은 적법한 점유를 전제로 성립합니다. 즉, 계약에 따라 공사 목적물을 점유하고 있는 상태여야 하죠.
그러나 실무에서는 공사대금 미지급으로 공정이 중단되면 시공사 인력이 철수하는 일이 많습니다. 이때 점유가 단절되면 유치권은 성립하지 않습니다.
📌 실전 팁:
- 현장 인력을 일부라도 상주시키며 점유를 유지
- 관리인, 감리자 등 외부 인력이 점유한 것으로 보이지 않게 주의
- 점유 연속성 입증을 위한 사진, CCTV, 임금 지급 자료 확보
🔐 점유의 형태와 판례 기준
점유가 있었다 해도 그것이 배타적인 실효 점유여야 유치권이 인정됩니다.
다음은 유치권 성립을 인정하거나 부정한 판례 기준입니다:
- ✅ 경비원을 두고, 야간에는 자물쇠를 잠그는 등 출입 제한 조치 → 유치권 인정
- ❌ 플래카드만 붙이고 누구나 출입 가능 → 유치권 부정
- ❌ 자물쇠는 잠갔으나 측면 등 우회 접근 가능 → 유치권 부정
즉, 건축주 및 제3자의 사실상 출입을 차단해야 실질적인 점유로 인정됩니다.
⚠️ 실무상 유치권 행사 시 주의할 점
무턱대고 유치권을 행사하면 되레 불법점유자로 몰려 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
다음 사항들을 반드시 확인하세요:
- 💰 실제 공사대금이 남아 있는가? → 실익이 없다면 유치권 행사보다 가압류가 유리
- 📄 공사계약서 상 점유 권원이 명확한가?
- 🔍 감정적 대응보다 법률적 근거로 판단할 것
- 👨⚖️ 사전에 변호사 자문을 받아 리스크 검토
✅ 결론 및 실전 팁
유치권은 제대로 행사하면 강력한 무기가 되지만, 잘못 사용하면 역공을 맞는 양날의 검입니다.
점유의 적법성과 배타성, 공사대금의 존재 유무 등을 꼼꼼히 따져보고 필요하다면 유치권 대신 가압류 등 다른 수단도 고려해보세요.
💡 결론적으로, “현장을 지키고 증거를 남기며, 침착하게 대응하라”는 것이 핵심 전략입니다.
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
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