소규모 건축공사도 설계, 시공, 감리 모두 따로 계약하고 계약서에 세부 내역을 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 전문가의 도움은 선택이 아닌 필수!
전원주택, 단독주택, 타운하우스… 직접 지은 집에서 살고 싶은 로망을 실현하는 사람들이 많아졌습니다. 하지만 소규모 건축공사도 아파트 못지않게 복잡하고, 분쟁이 자주 발생하는 분야라는 사실! 이 내용을 끝까지 보는 것만으로도 큰 한걸음입니다. 🏡
📌 소규모라고 얕보면 안 되는 건축공사
소규모 건축은 규모는 작아도 디자인, 구조, 자재 선택 등 건축주의 개별적인 요구가 많이 반영되며, 시공업체는 중소기업 또는 1인 업체가 대부분이라 설계부터 시공, 감리까지 한 업체가 도맡는 경우도 많습니다.
예를 들어, A씨는 전원주택을 지으면서 설계부터 시공까지 한 업체에 맡겼는데, 공정 감리가 제대로 이루어지지 않아 부실시공 문제가 발생했습니다.
이처럼 과정이 단순하지 않고 공정이 얽혀 있기 때문에, 계약 과정에서부터 철저한 준비가 필요합니다.
1️⃣ 설계계약 시 주의할 점
설계는 건축의 시작입니다. 건축주는 설계자에게 개괄적인 구상(예: 몇 층, 방 몇 개 등)을 전달하고, 설계자는 이를 구체적인 도면으로 구현하게 됩니다.
체크포인트:
- ✅ 설계자의 자격증, 경력, 시공 경험 여부 확인
- ✅ 구체적인 설계계약서 작성: 설계범위, 인허가 포함 여부, 감리 포함 여부 명시
- ✅ 설계 완료 후 건축주의 서면 확인 및 서명 필수
TIP: 설계자는 감리자 역할도 겸하는 경우가 많으므로, 신뢰할 수 있는 전문가를 선택해야 합니다.
2️⃣ 시공계약 시 꼭 명시할 사항
소규모 건축에서는 평당 계약(예: 평당 400만원) 형태로 시공계약을 맺는 경우가 흔하지만, 이 방식은 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
반드시 명시해야 할 항목들:
- ✅ 공사비 세부 내역서: 자재 종류, 등급, 수량, 단가
- ✅ 공사대금 지급 조건: 총금액, 분할지급 시점, 부가세 포함 여부
- ✅ 지체상금률: 공사 지연 시 책임비용
- ✅ 공과금 부담 주체: 전기·수도·가스 인입비, 인허가 수수료 등
예를 들어, B씨는 수도 인입비용이 포함된 줄 알았으나, 계약서에 명시되지 않아 500만 원 이상을 추가로 부담하게 된 사례도 있습니다.
3️⃣ 감리, 반드시 ‘분리’해서 계약하자!
설계, 시공, 감리를 모두 동일한 업체에 맡기는 경우, 공사에 대한 견제와 감독이 이루어지지 않아 부실 가능성이 커집니다.
추천 구조:
- 🏗️ 시공은 시공사에게
- 🧱 설계는 건축사무소
- 👷 감리는 별도 감리사에게
만약 감리까지 시공업체가 맡는다면, 잘못된 시공도 자체적으로 통과시킬 가능성이 있어 매우 위험합니다.
✅ 결론: 계약서가 건축의 시작이다
소규모 건축공사는 규모는 작지만 설계, 자재, 시공 방식 등 수많은 요소가 얽혀 있는 복잡한 작업입니다. 따라서 공사 착공 전에 체결하는 계약서가 모든 분쟁 예방의 출발점이 됩니다.
계약 전 전문가 상담이 필요한 이유:
- 🔎 애매한 표현은 분쟁의 씨앗
- 🧾 내역서 없는 평당 계약은 해석 다툼 유발
- ⚖️ 법적 분쟁 발생 시 계약서의 문구 하나가 결정적 증거가 됨
📌 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 내용은 전문 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
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