시공자의 상계항변이 하자보수보증금 청구권에 영향을 미칠까? 대법원 판례와 함께 시공자-시행자-입주자대표회의 간의 법적 관계를 쉽게 정리합니다.
아파트 하자소송은 단순히 하자를 고치는 문제를 넘어, 시행자와 시공자 간의 복잡한 법적 관계를 다루는 일이 많습니다. 특히 시행자가 무자력일 경우, 입주자대표회의는 시행자 대신 시공자에게 청구를 하게 되는데요.
그 과정에서 자주 등장하는 쟁점이 바로 시공자의 상계항변과 하자보수보증금 청구권 간의 관계입니다.
이 내용을 끝까지 읽는 것만으로도 복잡한 하자소송 구조를 명확히 이해할 수 있습니다. 😊
🧾 입주자대표회의, 왜 시공자까지 소송에 포함할까?
하자소송에서 시행자가 무자력 상태일 경우, 입주자대표회의는 시행자의 채권을 넘겨받아 시공자에 대한 채권을 ‘대위’로 행사합니다.
이때 입주자대표회의는 시행자뿐 아니라 시공자도 함께 피고로 삼아 소송을 제기합니다.
예를 들어, 시행사가 자금난으로 파산 위기에 처해 있는 경우, 입주자대표회의는 시행사가 시공자에게 가지는 채권(예: 하자보수 책임)을 대신 행사하는 구조입니다.
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⚖️ 시공자의 상계항변, 어떤 경우 가능할까?
상계항변이란, 시공자가 “시행자로부터 아직 받아야 할 돈이 있으니, 내가 줄 돈도 안 주겠다”고 주장하는 것을 의미합니다.
즉, 시공자가 다음과 같은 상황에 있다면 상계를 주장할 수 있습니다.
- 시공비 일부를 아직 지급받지 못한 경우
- 시행자에게 대여금을 빌려줬던 경우
이런 경우, 시공자는 “내가 받을 돈이 있으니, 입주자대표회의가 주장하는 하자보수비에서 이를 빼야 한다”고 항변할 수 있고, 실제로 입주자대표회의의 청구가 기각될 수 있습니다.
🔄 하지만, 보증사에 대한 청구는 또 다른 이야기!
여기서 핵심 포인트!
시공자의 상계항변이 입주자대표회의의 ‘보증사에 대한 하자보수보증금 청구권’에는 영향을 미치지 않는다는 것!
대법원은 이렇게 판단하고 있습니다:
“도급인(시행자)의 수급인(시공자)에 대한 하자보수청구가 상계되었다고 하더라도, 그 사정만으로 보증사에 대한 하자보수보증금 청구가 사라지는 것은 아니다.”
즉, 시공자의 상계항변이 성공해도, 입주자대표회의는 여전히 보증사로부터 하자보수보증금을 청구할 수 있다는 것입니다.
✅ 결론: 상계항변은 '시공자 대상 청구'엔 영향, '보증사 청구'엔 영향 없음!
시공자가 시행자에게 채권이 있다면 입주자대표회의의 소송에 대해 상계를 주장해 청구기각을 얻을 수는 있습니다.
그러나 이 상계항변은 보증사에 대한 하자보수보증금 청구권에는 아무런 영향이 없습니다.
예를 들어, 시공자가 시행자에게 5억 원의 미지급 공사비가 있다면, 하자보수 청구 3억 원에 대해 상계를 주장해 청구 기각이 가능하지만, 보증사에 대한 3억 원 보증금 청구는 여전히 살아있다는 뜻입니다.
또한, 보증사는 사용검사 이후의 하자에만 책임을 지므로,
시공자는 상계를 통해 사용검사 이전 하자에 대한 책임에서 벗어나는 실익도 존재합니다.
📌 마무리하며
하자소송에서 시공자의 상계항변은 법적으로 중요한 전략입니다.
하지만 그것이 모든 하자보수 청구를 막아주는 만능 열쇠는 아니며,
보증사에 대한 청구와는 별도로 다뤄져야 한다는 점을 명확히 이해해야 합니다.
관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 법적 판단은 전문 변호사와 상담하시길 권장합니다. 🙏
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(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
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