건설사업을 진행할 때 시행사와 시공사를 분리하는 방식은 일반적입니다. 시행사는 주로 금융기관의 대출을 받아 프로젝트를 추진하고, 시공사는 건설을 맡아 준공하는 구조인데요.
하지만 건설 경기 침체나 분양 저조로 인해 미분양 사태가 발생하면, 시행사가 자금 회수를 하지 못하고 시공사 역시 공사대금을 받지 못하는 문제가 생길 수 있습니다. 😥 또한, 수분양자나 구분소유자가 하자보수 청구를 하면서 시공사를 상대로 법적 분쟁을 제기하는 경우도 많습니다.
이번 글에서는 이러한 상황에서 시공사가 취할 수 있는 법적 대응 방법과 주요 항변 사유를 살펴보겠습니다. 이 내용을 끝까지 보는 것만으로도 큰 한걸음입니다. 🚶♂️
⚠️ 시행사와 시공사를 분리할 때 발생하는 문제
시공사가 단순히 건설만 담당하는 것이 아니라 시행 및 분양까지 함께 진행하는 경우도 있지만, 시행사를 따로 두는 방식도 많습니다.
보통 시행사는 금융기관에서 대출을 받아 건설을 진행하고, 분양 수익으로 대출금과 공사대금을 상환하는 방식으로 사업을 운영합니다.
하지만, 건설 경기가 악화되거나 분양이 저조할 경우 시행사가 대출을 상환하지 못하고 자금이 부족해지면서 시공사도 공사대금을 못 받는 사태가 발생할 수 있습니다. 🚧
이런 상황에서 수분양자나 구분소유자가 "시행사가 무자력 상태이므로 시공사가 책임을 져야 한다"며 손해배상 청구를 하는 경우가 많아지는데요. 이러한 대위소송에서 시공사가 어떤 법적 대응을 할 수 있는지 살펴보겠습니다.
📌 1. 미지급 공사대금채권으로 상계 가능
✅ 문제 상황
- 시공사가 책임준공을 완료했음에도 불구하고 시행사의 자금 부족으로 공사대금을 받지 못하는 경우
- 도급계약상 하자보수에 갈음하는 손해배상 채무가 발생했을 때
✅ 대법원 판례 (1996. 7. 12. 선고 96다7250, 7267 판결)
"도급계약에서 수급인의 하자보수에 갈음하는 손해배상 채무와 도급인의 공사대금 지급 채무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다."
즉, 시공사는 지급받지 못한 공사대금 채권을 근거로 하자보수에 대한 손해배상 청구에 대해 상계(相計)를 주장할 수 있습니다.
🔹 예시:
A 시행사가 자금난으로 B 시공사에 50억 원의 공사대금을 지급하지 못한 상황.
그런데 분양받은 C 고객이 하자보수 청구를 하면서 A 시행사의 권리를 대위하여 B 시공사에 5억 원의 손해배상을 청구함.
👉 B 시공사는 미지급 공사대금 50억 원을 근거로 5억 원과 상계하여 손해배상 채무를 소멸시킬 수 있음! 💡
📌 2. 제척기간 도과로 인한 시공사의 채무 소멸
✅ 문제 상황
- 하자보수 청구권이 발생했지만 시행사가 일정 기간 내에 이를 행사하지 않은 경우
✅ 관련 법률
- 건설산업기본법 제28조 제1항
- 민법 제667조
✅ 대법원 판례 (2007. 5. 31. 선고 2006다60236, 2014. 11. 27. 선고 2011다42461 판결)
"하자담보책임기간은 하자발생기간과 동시에 제척기간으로 보아야 한다."
즉, 도급인이 일정 기간 내에 하자보수 청구를 하지 않으면 시공사의 책임이 소멸합니다.
🔹 예시:
A 시행사는 B 시공사에게 3년 내 하자보수를 요청해야 했지만 이를 놓쳤음.
👉 제척기간이 지나면 시공사는 더 이상 하자보수 책임을 지지 않아도 됨! 🚀
⚠️ 하지만, 건물의 구분소유자(입주민)나 관리단이 시공사에 직접 하자보수를 요청한 경우, 시행사가 이를 근거로 시공사에 책임을 묻는 것이 가능한가? 🤔
이 문제는 입주민의 개별 청구가 시행사의 청구를 대리하는 것으로 볼 수 있는지가 핵심인데요.
일반적으로 구분소유자(입주민)나 관리업체가 요청하는 것은 자신들의 권리를 행사하는 것이므로 시행사의 권리를 대리했다고 보기 어렵다는 견해가 우세합니다.
📌 3. 기타 시공사가 주장할 수 있는 항변 사유
이외에도 시공사가 대위소송에서 활용할 수 있는 다양한 법적 대응 방법이 있습니다.
✅ 부가가치세 공제 항변
- 국민주택 규모를 초과하는 공동주택을 신축·분양한 경우 부가가치세 공제를 받을 수 있습니다.
- 시행사가 이를 고려하지 않고 손해배상을 청구할 경우, 부가세 공제 항변으로 대응할 수 있습니다.
✅ 선행 소송의 소송비용을 활용한 상계 항변
- 시행사가 과거 소송에서 패소하고, 시공사가 해당 소송의 비용을 부담한 경우, 이 금액을 손해배상 채무와 상계할 수 있습니다.
💡 이처럼 시공사는 법적으로 다양한 대응 방법을 활용할 수 있으므로, 시행사와의 계약 체결부터 면밀히 검토하는 것이 중요합니다!
🎯 결론: 시행사와 시공사 분리 시 유의할 점
✔️ 공사대금을 받지 못할 가능성을 대비해야 한다.
✔️ 하자보수 책임의 제척기간을 체크하여 불필요한 법적 분쟁을 방지해야 한다.
✔️ 대위소송에 대비하여 미지급 공사대금과의 상계를 활용할 수 있다.
✔️ 부가세 공제, 선행 소송 비용 등 다양한 법적 항변 수단을 적극 활용해야 한다.
📌 시행사와 시공사의 계약 구조를 정확히 이해하고, 법적 리스크를 최소화하는 것이 무엇보다 중요합니다! 💡
📢 관련 내용은 참고사항일 뿐이며, 정확한 법적 판단은 전문가와 상담하시길 권장합니다. 🙏
🏷️ 연관 키워드
#시행사 #시공사 #건설사업 #하자보수 #대위소송
(위 내용은 건설분쟁 No.1 로펌 법무법인 화인의 콘텐츠를 읽기 쉽게 재가공하여 만든 포스팅입니다.)
02-523-3200
법무법인화인
국내 최고의 독보적 건설분쟁 전문로펌
xn--v92b7yba262ia739t.com
'건설분쟁' 카테고리의 다른 글
| 🌞 일조 방해로 인한 분쟁, 어디까지 인정될까? (0) | 2025.03.14 |
|---|---|
| 🏗️ 하자보수 불이행 과태료 결정, 어떻게 대응해야 할까? (0) | 2025.03.13 |
| 🚧 하도급법상 부당하도급대금 결정행위란? 위반 사례와 법적 해석 (0) | 2025.03.10 |
| 🏗️ 시공자의 부가가치세 공제, 어떻게 활용할 수 있을까? (0) | 2025.03.07 |
| 🔥 방화문 성능 하자 소송, 어떻게 대응해야 할까? (0) | 2025.03.06 |